Ảnh minh họa.

Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp đều được tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi bảng giá đất điều chỉnh tăng, đồng nghĩa với nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp sẽ tăng tương ứng. Tiền thuê đất trả tiền hằng năm của các công ty trong khu công nghiệp, khu chế xuất hay ở ngoài đều tăng, và người tiêu dùng chính là người phải gánh cuối cùng.

Trong bối cảnh đó, đề xuất thu bổ sung đối với trường hợp chậm xác định giá đất với hàng loạt doanh nghiệp; việc sáp nhập các tỉnh/thành với mỗi nơi một giá đất cũng bỏ ngỏ khả năng giá nhà, giá đất, tiền sử dụng đất sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Vậy xây dựng bảng giá đất thế nào để vừa "sát giá thị trường" nhưng phù hợp với khả năng của người dân; tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển và nâng cao tính cạnh tranh của môi trường đầu tư của Việt Nam? Thuế bổ sung theo phương án nào để doanh nghiệp không bị "vạ lây" trong trường hợp lỗi không thuộc về mình? Những câu hỏi này sẽ được giải đáp tại hội thảo "Giá đất, thuế đất... thế nào cho hợp lý?".

Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường).

Phát biểu tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức vừa qua tại TP.HCM, ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) chia sẻ: Trong công tác xây dựng bảng giá đất các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các thông tin sáp nhập. Trong thời gian có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Việc thực thi, điều chỉnh là thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương. Cục đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất. Các ý kiến tại hội thảo là cơ sở để Cục nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.

Phát biểu tại hội thảo Luật sư Trương Anh Tú cho hay: "Ngay từ thời điểm luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, tôi đã từng cảnh báo, thế nhưng tôi là người cổ vũ nhiệt thành cho việc xóa bỏ khung giá đất đã tồn tại hơn 30 năm để tiến tới giá thị trường. Việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi để phát triển đất nước".

Nói rõ hơn, luật sư Trương Anh Tú dẫn chứng, trước đây, người dân giao đi 1 mét vuông đất, nhận tiền về chỉ bằng giá tô bún bò nhưng khi mua lại từ doanh nghiệp với giá 100 triệu đồng/m2. "Đây là áp lực lớn nhất để Nhà nước xem xét bảng giá đất cũ không còn phù hợp nữa. Luật Đất đai cần có bước đi dài, hợp lý để tiến tới giá thị trường", ông nhấn mạnh và chia sẻ, có một thực tế là sau khi luật Đất đai ra đời, có một tác dụng phụ là người trẻ không mua nổi nhà, không tìm được chỗ an cư; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, 6 dự án mà đóng đến 65.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Như vậy, biên lợi nhuận chắc chắn sẽ không như trước. Giá nhà cao thì người trẻ lần đầu khó tìm chốn an cư.

Trước thực tế này, Nhà nước cần tìm giải pháp hợp lý hơn, chứ không phải bất hợp lý. Luật sư Trương Anh Tú đặt vấn đề: Suy cho cùng, tiền sử dụng đất, bảng giá đất mới được xây dựng để làm gì? Nếu xác định giá đất là giá bán đất của nhà nước thì thu sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách, nhưng tăng thế nào để người dân không thiệt thòi khi bị thu hồi đất? Như vậy, chúng ta đang bị giằng xé giữa các thỏa hiệp.

"Giá đất phải làm hài hòa tất cả, vừa không để nhà nước thất thu thuế; doanh nghiệp đảm bảo làm ăn sinh lời, biên độ lợi nhuận không giảm; cung cầu không bị ảnh hưởng và người dân có thể tiếp cận được. Đó là mục tiêu xuyên suốt. Như vậy, giá đất phải hợp lý, nên tiếp cận theo công lý, không nhất thiết theo giá thị trường", luật sư Tú nêu quan điểm.

Theo đó, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 lần này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 điều 257 luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ quy định khoản tiền sử dụng đất bổ sung phải nộp đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA)

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết Bộ Tài chính đang đề xuất 2 phương án sửa đổi Nghị định 103.

Trong đó, phương án 1 là giảm mức truy thu từ 5,4% xuống 3,6% mỗi năm; 2 là bỏ hẳn quy định truy thu và giao Chính phủ xem xét khi sửa Luật Đất đai 2024.

Chủ tịch HoREA cho rằng, việc thu bổ sung tiền sử dụng đất là đúng luật Đất đai hiện hành, nhưng tỷ lệ 5,4% như quy định hiện tại hay 3,6% theo đề xuất mới của Bộ Tài chính là chưa hợp lý.

Ông Đặng Hồng Anh.

Đại diện Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, ông Đặng Hồng Anh khẳng định, việc áp dụng lãi suất bổ sung đối với doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là không phù hợp, khi phần lớn nguyên nhân đến từ sự chậm trễ của cơ quan chức năng trong định giá đất.

Ông Anh nêu rõ ba bất cập chính. Thứ nhất, trái nguyên tắc lỗi: Doanh nghiệp bị phạt vì chậm nộp mà lỗi lại không thuộc về họ.

Thứ 2 là gánh nặng kép khi doanh nghiệp vừa phải chịu truy thu, vừa không được huy động vốn vì không có đủ giấy tờ pháp lý.

Thứ 3 là ảnh hưởng môi trường đầu tư. Chính sách khiến các nhà đầu tư e ngại, đi ngược lại nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh của Chính phủ.

Vì vậy, đại diện Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam đề xuất bỏ hoàn toàn quy định truy thu trong lần sửa đổi Nghị định 103 sắp tới. Đồng thời, kiến nghị cần có thời hạn tối đa cho quy trình định giá đất và cơ chế quy trách nhiệm rõ ràng cho các bên chậm trễ.