Nhiều loại giấy tờ nhà đất cũ như “giấy trắng”, “giấy xanh” tại TP.HCM đang được hướng dẫn xử lý, cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhằm tháo gỡ vướng mắc cho người dân. Ảnh: minh họa

Theo Văn bản số 14336/SNNMT-PC ngày 18/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết đơn vị nhận được đề nghị hướng dẫn từ nhiều phường, xã liên quan đến các trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Quyết định số 230/QĐ-UB ngày 25/4/1989 của UBND TP.HCM cùng các quy định pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ.

Các trường hợp được phản ánh bao gồm nhà, đất đã thực hiện công chứng, chuyển nhượng và đăng ký tại Sở Địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất TP.HCM trước ngày 1/8/2024 nhưng hiện phát sinh vướng mắc khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định mới.

Những loại giấy tờ được đề cập gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy phép mua bán, chuyển dịch nhà cửa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại “giấy trắng”, “giấy xanh”; quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy giao đất và các loại giấy chứng nhận nhà ở khác do cơ quan có thẩm quyền của TP.HCM cấp trước đây.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, nhiều loại giấy tờ trong số này được cấp không đúng mẫu theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở tại thời điểm cấp giấy. Do đó, khi người dân có nhu cầu thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phát sinh khó khăn trong việc xác định thuộc trường hợp cấp lần đầu theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 hay thuộc trường hợp cấp đổi theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024.

Qua kiểm tra, rà soát, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết đối với các trường hợp đã có một trong các loại giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì các giấy tờ này vẫn có giá trị pháp lý.

Trường hợp người dân có nhu cầu sẽ được thực hiện cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Đối với các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn địa phương theo điểm n khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết Cục Quản lý đất đai đã có hướng dẫn tại Công văn số 41/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 9/1/2026.

Trên cơ sở đó, TP.HCM dẫn các quy định hiện hành làm căn cứ xem xét cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Quyết định số 95/2024/QĐ-UBND ngày 30/10/2024 của UBND TP.HCM. Đồng thời viện dẫn thêm các quy định tương tự của tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để làm cơ sở tham khảo trong quá trình thực hiện.

Văn bản cũng nêu rõ theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng có thay đổi thông tin hoặc có nhu cầu cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024, các loại giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và pháp luật xây dựng trước ngày luật mới có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải cấp đổi. Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu thì được thực hiện cấp đổi sang mẫu giấy chứng nhận mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết chỉ những trường hợp người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ hợp lệ theo quy định mới thuộc diện cấp đổi theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024.

Trong khi đó, các trường hợp sử dụng đất nhưng không có các loại giấy tờ từ nhóm (1) đến nhóm (5), nếu sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và có một trong các loại giấy tờ theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì được xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, các trường hợp sử dụng đất thuộc quy định tại các Điều 138, 139, 140 và 141 Luật Đất đai 2024 cũng thuộc diện được xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu theo quy định.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng cho biết trước đây đơn vị từng có Công văn số 7139/TNMT-VPĐK ngày 22/9/2015 xác định các loại “giấy trắng”, “giấy xanh” thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Để thống nhất hướng xử lý trên địa bàn TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề nghị UBND 168 phường, xã và đặc khu nghiên cứu kỹ các nội dung hướng dẫn và ý kiến của Cục Quản lý đất đai; đồng thời tiếp nhận, xem xét và giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đúng thẩm quyền và quy định pháp luật./.